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[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 높은 공사비와 낮은 사업성 등으로 향후 재개발·재건축 등 정비사업 추진이 더욱 어려워질 것이란 전망이다.
소수의 정비 사업지를 제외한 대부분의 사업지는 향후 사업 추진이 어려워질 수 있는 만큼, 업계에서는 맞춤형 리모델링을 활성화해야 한다는 의견이 나온다.
25일 업계에 따르면 정비사업에서 토지비를 제외한 사업비 중 공사비가 차지하는 비중은 약 65~75%에 달한다. 그러나 공사비가 급등하면서 상당수 정비사업지에서는 공사비 갈등으로 사업이 지연되는 사례도 나오고 있다.
정비사업 조합은 공사비의 상당액을 일반분양 수입으로 조달하는데 일반분양 수입이 감소하면 그만큼 조합원 분담금이 늘어난다.
문제는 일반분양 물량을 늘릴 수 있는 용적률이 낮은 단지들은 이미 정비사업이 종료됐거나, 추진되고 있다는 점이다. 부동산 시장에서는 통상 기존 용적률이 낮으면 일반분양 물량을 늘릴 수 있어 사업성이 높다고 판단한다.
한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 ‘노후 공동주택 성능 개선을 위한 대규모 맞춤형 리모델링 활성화’ 보고서에 따르면 일반주거지역 내 공동주택 최고 허용 용적률은 1979년 3월 180% 이하였지만, 1985년 10월에는 250% 이하로 높아졌고, 1990년 11월에는 400% 이하로 상향됐다.
1990년 이후 공동주택의 최고 허용 용적률이 400%에 달하면서 재건축 시 일반분양 가능 주택 수가 거의 없고, 일부 단지에서는 재건축 시 오히려 용적률이 줄어드는 상황도 발생하고 있다.
이태희 건산연 연구위원은 “조합원 다수의 동의와 지원을 받아 사업이 원활하게 추진될 수 있으려면 사업비의 상당 부분을 일반분양 분으로 조달할 수 있어야 하는 구조”라며 “일반분양 가능 주택이 감소하면 사업 추진의 큰 허들로 작용할 것”이라고 밝혔다.
주택시장이 양극화되면서 일반분양가 인상으로 공사비 상승분을 상쇄할 수 있는 지역이 제한적이라는 지적도 나온다. 특히 다 짓고도 팔리지 않은 준공 후 미분양 주택 등이 쌓인 곳에서는 일반분양가 인상은커녕 할인 분양을 해도 매수자를 찾기 힘든 곳이 상당수다.
이에 따라 업계에서는 소수의 정비 사업지를 제외한 대부분의 사업지는 향후 재건축 사업 추진이 어려운 상황인 만큼, 맞춤형 리모델링을 활성화할 필요가 있다고 강조한다.
특히 커뮤니티 시설의 증축이나 용도 변경, 주차장 증축, 건물과 지하 주차장 연결 시설 조성 등 거주자들의 요구에 따른 대규모 맞춤형 리모델링이 필요하다는 의견이다.
이 연구위원은 “국민들이 양호한 품질의 주택에서 거주할 수 있도록 하고, 주거환경 악화로 인한 슬럼화를 예방하기 위해서는 거주하면서 단지별로 부담 가능한 범위에서 선별적으로 개선해 나가는 맞춤형 리모델링을 활성화할 필요가 있다”고 밝혔다.
건설업계에서도 입주민의 이주 없이 노후 아파트의 인테리어와 외관을 개선하는 사업이 추진되고 있다.
현대건설은 지난 5월 서울 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지와 프리미엄 주거단지 조성을 위한 신사업 협약(MOU)을 체결했다.
현대건설은 재건축 연한과 안전진단 통과 요건, 용적률 제한 등 각종 규제와 높은 분담금 등으로 재건축이나 증축형 리모델링이 어려운 단지를 이주 없이 리뉴얼해 신축 수준의 주거 품질을 끌어 올리겠다는 계획이다.
삼성동 힐스테이트 2단지는 대수선을 통해 공용부는 외벽과 주동 입구, 조경 및 커뮤니티 공간 등 외관을 개선하고, 지하주차장 시스템과 전기차 화재 방지 설비, 스마트 출입 제어 등 첨단 기술이 적용될 예정이다.
◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com [서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 높은 공사비와 낮은 사업성 등으로 향후 재개발·재건축 등 정비사업 추진이 더욱 어려워질 것이란 전망이다.소수의 정비 사업지를 제외한 대부분의 사업지는 향후 사업 추진이 어려워질 수 있는 만큼, 업계에서는 맞춤형 리모델링을 활성화해야 한다는 의견이 나온다.25일 업계에 따르면 정비사업에서 토지비를 제외한 사업비 중 공사비가 차지하는 비중은 약 65~75%에 달한다. 그러나 공사비가 급등하면서 상당수 정비사업지에서는 공사비 갈등으로 사업이 지연되는 사례도 나오고 있다.정비사업 조합은 공사비의 상당액을 일반분양 수입으로 조달하는데 일반분양 수입이 감소하면 그만큼 조합원 분담금이 늘어난다. 문제는 일반분양 물량을 늘릴 수 있는 용적률이 낮은 단지들은 이미 정비사업이 종료됐거나, 추진되고 있다는 점이다. 부동산 시장에서는 통상 기존 용적률이 낮으면 일반분양 물량을 늘릴 수 있어 사업성이 높다고 판단한다.한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 ‘노후 공동주택 성능 개선을 위한 대규모 맞춤형 리모델링 활성화’ 보고서에 따르면 일반주거지역 내 공동주택 최고 허용 용적률은 1979년 3월 180% 이하였지만, 1985년 10월에는 250% 이하로 높아졌고, 1990년 11월에는 400% 이하로 상향됐다.1990년 이후 공동주택의 최고 허용 용적률이 400%에 달하면서 재건축 시 일반분양 가능 주택 수가 거의 없고, 일부 단지에서는 재건축 시 오히려 용적률이 줄어드는 상황도 발생하고 있다.이태희 건산연 연구위원은 “조합원 다수의 동의와 지원을 받아 사업이 원활하게 추진될 수 있으려면 사업비의 상당 부분을 일반분양 분으로 조달할 수 있어야 하는 구조”라며 “일반분양 가능 주택이 감소하면 사업 추진의 큰 허들로 작용할 것”이라고 밝혔다.주택시장이 양극화되면서 일반분양가 인상으로 공사비 상승분을 상쇄할 수 있는 지역이 제한적이라는 지적도 나온다. 특히 다 짓고도 팔리지 않은 준공 후 미분양 주택 등이 쌓인 곳에서는 일반분양가 인상은커녕 할인 분양을 해도 매수자를 찾기 힘든 곳이 상당수다.이에 따라 업계에서는 소수의 정비 사업지를 제외한 대부분의 사업지는 향후 재건축 사업 추진이 어려운 상황인 만큼, 맞춤형 리모델링을 활성화할 필요가 있다고 강조한다.특히 커뮤니티 시설의 증축이나 용도 변경, 주차장 증축, 건물과 지하 주차장 연결 시설 조성 등 거주자들의 요구에 따른 대규모 맞춤형 리모델링이 필요하다는 의견이다.이 연구위원은 “국민들이 양호한 품질의 주택에서 거주할 수 있도록 하고, 주거환경 악화로 인한 슬럼화를 예방하기 위해서는 거주하면서 단지별로 부담 가능한 범위에서 선별적으로 개선해 나가는 맞춤형 리모델링을 활성화할 필요가 있다”고 밝혔다.건설업계에서도 입주민의 이주 없이 노후 아파트의 인테리어와 외관을 개선하는 사업이 추진되고 있다.현대건설은 지난 5월 서울 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지와 프리미엄 주거단지 조성을 위한 신사업 협약(MOU)을 체결했다.현대건설은 재건축 연한과 안전진단 통과 요건, 용적률 제한 등 각종 규제와 높은 분담금 등으로 재건축이나 증축형 리모델링이 어려운 단지를 이주 없이 리뉴얼해 신축 수준의 주거 품질을 끌어 올리겠다는 계획이다.삼성동 힐스테이트 2단지는 대수선을 통해 공용부는 외벽과 주동 입구, 조경 및 커뮤니티 공간 등 외관을 개선하고, 지하주차장 시스템과 전기차 화재 방지 설비, 스마트 출입 제어 등 첨단 기술이 적용될 예정이다.
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